"광명, 지금이 제일 쌉니다" 철산동 vs 뉴타운, 내 돈으로 어디를 사야 할까?

결론부터 말합니다. 광명은 지금 '입주 폭탄'이라는 악재 때문에 일시적으로 억눌려 있습니다. 하지만 이 물량이 소화되는 순간, 서울의 '마·용·성'을 추격할 유일한 경기도 도시는 광명뿐입니다. 기회는 지금 바닥에 깔려 있습니다.

투자 전 필수 체크
광명이 정말 최선일까요? 과천, 분당, 하남과 비교했을 때
내 자금 대비 수익률이 어디가 더 좋을지 냉정하게 따져보셨나요?
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1. 광명의 두 얼굴: 완성된 철산 vs 천지개벽 뉴타운

광명 투자를 고민한다면 지도를 딱 반으로 접어서 봐야 합니다.

철산동/하안동 (북측): 이미 완성된 택지지구입니다. 평지 위주이며, 7호선 철산역을 중심으로 상권과 학군이 완벽하게 갖춰져 있습니다. "서울 안 부러운 경기도"가 바로 여기입니다.
광명동 (남측/뉴타운): 낡은 빌라촌이 싹 밀리고 1구역부터 16구역까지(해제구역 제외) 초거대 아파트 숲으로 변하고 있습니다. 지금은 공사판이라 어수선하지만, 5년 뒤에는 '미니 신도시(판교급)'의 위용을 갖출 곳입니다.

핵심 차이: '당장의 실거주 편의성'을 원하면 철산, '미래의 시세 차익 폭발력'을 원하면 뉴타운입니다.

2. 철산동 대장주: 학군과 인프라의 '철산 자이' 시리즈

철산동은 전통의 부촌입니다. 이곳의 시세는 '철산역 접근성'과 '안양천 뷰'가 결정합니다.

철산 자이 더 헤리티지 (철산 8·9구역): 2025년 입주하는 3,800세대 매머드급 대장입니다. 광명 전체의 시세를 리딩하는 '황제주'입니다.
철산 래미안 자이: 구축이지만 여전히 강력한 학군과 입지로 실거주 만족도 1위를 다투는 곳입니다.

지금 철산동은 입주 물량 부담으로 전세가가 눌려 있습니다. 역으로 말하면, 실거주자에게는 가장 싸게 진입할 수 있는 골든타임입니다.

3. 뉴타운 대장주: 2.5만 세대 미니 신도시의 탄생

광명사거리역(7호선)을 중심으로 펼쳐지는 뉴타운은 구역별 속도를 체크해야 합니다.

대장주 (11구역, 12구역): 가장 입지가 좋습니다. 광명사거리역 초역세권이며 평지 비중이 높습니다. 다만, 그만큼 투자금(프리미엄)이 가장 비쌉니다. "비싸도 확실한 것"을 원하면 여기입니다.
가성비 (1구역, 2구역, 4구역, 5구역): 이미 분양을 마치고 입주를 앞두고 있거나 공사 중입니다. 11/12구역보다 역에서 조금 멀거나 언덕이 있지만, 신축 대단지라는 점은 동일합니다. 현재 분양권이나 입주권 상태에서 급매를 잡으면 수익률이 극대화됩니다.

4. 투자금별 진입 전략 (3억~6억)

당신의 현금 동원력에 따라 전략을 짭니다.

현금 5~7억 이상: 고민하지 말고 철산 자이 더 헤리티지나 광명 11/12구역 입주권을 잡으십시오. 서울 상급지와 키 맞추기 하며 우상향할 안전자산입니다.
현금 3~4억 대: 광명 뉴타운 1, 2, 4, 5구역의 59타입(25평) 입주권/분양권을 노리십시오.
현금 2억 대: 아쉽지만 대장은 어렵습니다. 하안동 재건축 예정 단지(주공 시리즈)를 갭투자로 묻어두거나, 뉴타운 입주장 때 전세 끼고 매수하는 타이밍을 노려야 합니다.

마무리 인사이트
"물량이 많아서 집값이 떨어진다"는 뉴스는 하수에게는 공포지만, 고수에게는 축복입니다. 광명의 입지는 변하지 않았습니다. 입주장은 길어야 2년입니다. 2년 뒤 신축 밭으로 변할 광명을 상상하며, 남들이 던지는 매물을 조용히 주워 담으십시오.

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