🏠 2026년, 빌트인 전성시대와 늘어나는 분쟁
최근 이사철을 맞아 집을 알아보시는 분들이 많은데요, 요즘 신축 오피스텔이나 빌라를 보면 냉장고, 세탁기, 에어컨은 기본이고 스타일러나 식기세척기까지 '풀옵션'으로 갖춰진 곳이 정말 많아졌어요. 제가 최근 상담했던 한 임차인 분도 "몸만 들어가면 돼서 너무 편하다"고 하셨는데, 문제는 퇴거 시점이나 가전이 고장 났을 때 발생하더라고요.
편리함 뒤에 숨겨진 '원상복구 의무'와 '수리비 부담'. 과연 빌트인 가전이 고장 나면 무조건 집주인이 고쳐줘야 할까요? 아니면 세입자가 물어내야 할까요? 오늘은 법적 근거와 실제 사례를 통해 이 복잡한 문제를 시원하게 풀어드릴게요.
🛠️ 집주인이 수리해야 하는 경우 (임대인의 의무)
먼저, 기본적으로 임대물에 대한 수선 의무는 집주인(임대인)에게 있다는 점을 아셔야 해요. 우리 민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 명시하고 있습니다.
예를 들어, 입주한 지 한 달도 안 돼서 10년 된 빌트인 냉장고의 모터가 멈췄다면 어떨까요? 이는 세입자가 냉장고를 험하게 써서가 아니라, 기계의 수명이 다했기 때문일 가능성이 큽니다. 대법원 판례(94다34692)에서도 난방 시설이나 상하수도 시설 같은 대규모 수선은 물론, 주거 생활에 필수적인 가전의 노후화로 인한 기능 상실은 임대인이 책임져야 한다고 보고 있어요.
⚠️ 세입자가 책임져야 하는 경우 (선관주의 의무)
그렇다면 집주인은 언제나 수리비를 내야 할까요? 절대 아닙니다. 민법 제374조에 따르면 임차인은 '선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)'를 다해 임차물을 보존해야 합니다. 만약 세입자의 고의나 과실로 인해 가전이 고장 났다면, 수리 비용은 세입자가 부담해야 하죠.
가장 흔한 분쟁 사례가 바로 '관리 소홀'입니다. 2026년 현재, 많은 분쟁 조정 사례를 보면 다음과 같은 경우 세입자의 책임으로 판결되는 경향이 강합니다.
- ❌ 에어컨 필터 청소 소홀: 먼지가 꽉 막혀 냉방 효율이 떨어지다가 결국 고장 난 경우.
- ❌ 세탁기 이물질 투입: 동전이나 머리핀 등을 주머니에서 빼지 않고 돌려 고장이 난 경우.
- ❌ 물리적 파손: 이사 중 부주의로 냉장고 문짝을 찌그러뜨리거나 선반을 깨뜨린 경우.
⚖️ 실제 분쟁 사례 비교 (판례 및 조정 기반)
실제 현장에서는 어떻게 결론이 났을까요? 비슷한 고장이라도 원인에 따라 책임 소재가 완전히 달라질 수 있습니다. 아래 표를 통해 명확히 비교해 드릴게요.
| 구분 | 집주인 부담 (노후/하자) | 세입자 부담 (과실/관리소홀) |
|---|---|---|
| 보일러 | 설치 7년 경과, 노후로 인한 열교환기 파손 | 겨울철 외출 시 전원을 꺼 동파 사고 발생 |
| 빌트인 냉장고 | 냉매 가스 자연 누출 및 컴프레서 자연 고장 | 성에 제거를 위해 칼을 사용하다 냉각관 파손 |
| 바닥 마루 | 햇빛에 의한 자연스러운 변색 | 반려동물 소변 방치로 인한 부식 및 썩음 |
📝 분쟁을 예방하는 똑똑한 대처법
분쟁이 발생하고 나서 해결하는 것보다, 입주 전부터 꼼꼼히 챙기는 것이 가장 현명하겠죠? 제가 추천하는 '분쟁 방지 체크리스트'는 다음과 같습니다.
- 입주 전 상태 확인 및 사진/영상 촬영: 입주하자마자 모든 가전제품을 작동시켜 보세요. 흠집이나 이상 소음이 있다면 즉시 사진과 영상을 찍어 집주인에게 전송해두어야 합니다. 이것이 훗날 가장 강력한 증거가 됩니다.
- 특약 사항 구체화: 계약서 작성 시 "소모품 교체 비용은 임차인이, 주요 부품 고장은 임대인이 부담한다"와 같이 구체적인 문구를 넣는 것이 좋습니다.
- 고장 즉시 알리기: 작은 고장을 방치했다가 더 큰 고장으로 이어지면, '확대 손해'에 대한 책임까지 물 수 있습니다. 이상 징후가 보이면 바로 집주인에게 알리세요.
1. 자연적 마모와 노후로 인한 고장은 집주인(임대인) 책임입니다.
2. 사용자 부주의나 고의로 인한 파손은 세입자(임차인) 책임입니다.
3. 입주 시 가전 상태를 촬영하여 증거를 남기는 것이 필수입니다.
4. 소모품(필터 등) 관리는 세입자의 의무이므로 소홀히 하지 마세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전 세입자가 쓰던 가전이 입주 3일 만에 고장 났어요. 제가 물어내야 하나요?
A1. 아닙니다. 입주 직후의 고장은 기존부터 있었던 하자이거나 노후화로 인한 것일 가능성이 매우 높습니다. 입주 초기에 발생한 문제는 즉시 집주인에게 알리고 수리를 요청하면 임대인이 비용을 부담하는 것이 일반적입니다.
Q2. 계약서에 '모든 수리비는 임차인이 부담한다'는 특약이 있으면 무조건 따라야 하나요?
A2. 아닙니다. 대법원 판례에 따르면, 난방 시설이나 상하수도 등 주요 설비에 대한 대규모 수선 의무까지 임차인에게 전가하는 특약은 효력이 없거나 제한적으로 해석될 수 있습니다. 다만, 소모품 교체 같은 소규모 수선 특약은 유효할 수 있습니다.
Q3. 에어컨 청소를 안 해서 고장 났다는데, 집주인이 증명해야 하나요?
A3. 원칙적으로 임대차 계약 종료 후 반환 시 목적물이 훼손되었다면, 임차인이 자신에게 귀책사유가 없음을 증명해야 합니다(입증 책임의 전환). 하지만 사용 기간 중 자연스러운 고장임을 주장하려면 평소 필터 청소 등을 성실히 했다는 점을 어필하는 것이 유리합니다.
2026년 달라진 임대차 환경에서도 서로의 권리와 의무를 명확히 알고 있다면 불필요한 얼굴 붉힘은 줄일 수 있겠죠? 이 글이 여러분의 슬기로운 자취 생활에 도움이 되었으면 좋겠어요.👋
